Grundstückswertermittlung
Wertermittlungsverfahren
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen Eigentümer, Nutzer und Interessenten von Immobilien eine Antwort auf die Frage benötigen: Was ist die Immobilie eigentlich Wert?
Dies kann zum Beispiel bei einem Erwerb, einer Veräußerung, einer Beleihung, einer Eheschließung bzw. –scheidung oder einer Erbauseinandersetzung der Fall sein.
Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV2010) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
Das Vergleichswertverfahren kann sowohl für die Wertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke angewendet werden. Dabei wird der Verkehrswert eines Wertermittlungsobjekts aus der Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festgelegt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objekts kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt.
Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Einfamilienhäuser, da der Eigentümer sein Einfamilienhausgrundstück nicht als zinsabwerfende Kapitalanlage betrachtet, sondern als ein Heim, das ihm die Annehmlichkeiten des Alleinwohnens verschafft. Ertragsgedanken sind beim Kauf weitgehend ausgeschaltet. Hierbei steht eher die Eigennutzung im Vordergrund.
In anderen Ländern haben sich unter dem Einfluss der jeweiligen landeseigenen Normen aus den vorbezeichneten Wertermittlungsverfahren andere Verfahren entwickelt. So gibt es im englischsprachigen Raum beispielsweise ein so genanntes Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Dieses Verfahren ist zwar anders als das deutsche Ertragswertverfahren aufgebaut, jedoch handelt es sich bei dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren um ein an Renditeerwartungen orientiertes Verfahren, weshalb es dem Ertragswertverfahren zuzuordnen ist.
Im Übrigen lassen sich fast alle Wertermittlungsverfahren wieder auf die drei ursprünglichen Verfahren zurückführen.
Verkehrswertgutachten für Käufer
Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer haben unterschiedliche Vorstellungen, Erfahrungen und finanzielle Möglichkeiten. Teilweise wissen der Verkäufer und die Interessenten nicht, dass bestimmte Merkmale einer Immobilie wertrelevant sein können.
Insofern ist die vollständige Erfassung der unterschiedlichen Merkmale der Immobilie wichtig. Merkmale einer Immobilie werden unterschieden in Makrolage, Mikrolage sowie Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften.
Makrolage:
- Region, Stadt, Stadtteil, Straße
- Öffentliches und privates Dienstleistungsangebot
- Kulturelle und Freizeitmöglichkeiten
Mikrolage:
- Charakter der näheren Umgebung
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Taktzeiten
- Straßenanbindung
- Immissionsbelastung
- Himmelsrichtung des Grundstücks
- Zukünftige Entwicklung der Lage
Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften:
- Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Grundstückszuschnitt
- Grundstücksgröße
- Altlasten und Altablagerungen
- Baugrundverhältnisse
- Nutzungsart
- Baumaterialien
- Baujahr
- Restnutzungsdauer
- Ausstattung
- Zustand der baulichen Anlagen
- Instandhaltungsrückstand
- Schäden und Mängel
Verkehrswertermittlung für Eigentümer
Unter Berücksichtigung von Bauschäden, Rechten und Belastungen, durch detaillierte Grundstücksbeschreibung, Darstellung der Lagefaktoren sowie detaillierte Gebäudebeschreibung und Fotodokumentation, schaffen unsere Verkehrswertgutachten bei Eigentümern Sicherheit und Klarheit über die Festsetzung eines angemessenen Verkaufspreises. Zudem erhalten Sie zuverlässige Aussagen zum aktuellen Verkehrswert ihrer Immobilie.
Der Verkehrswert ist der Wert, der alle Merkmale einer Immobilie berücksichtigt.
Die wesentlichen Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts sind bei den Behörden abzufragen.
- Baugenehmigung
- Baupläne
- Flächenberechnung
- Baubeschreibung
Verkehrswertgutachten für Investoren
Ganz egal, ob Sie in die Errichtung bzw. Modernisierung von Einfamilienhäusern, Wohnanlagen, Bürogebäuden oder Discountmärkten investieren: wir sorgen für Transparenz und Kostensicherheit bereits im Vorfeld Ihrer Baumaßnahme.
Als Investor interessieren Sie sich in der Regel für die Rendite des erworbenen Objekts und es kommt Ihnen in erster Linie darauf an, welche Verzinsung das investierte Kapital einbringt. Zudem ist für Sie ein maximal erzielbarer Mietertrag aus der Vermietung der Immobilie von zentraler Bedeutung.
Unsere Verkehrswertgutachten zu bebauten und unbebauten Grundstücken überzeugen.
Wir erstatten diese mit den Instrumenten der Renditeanalyse und der Kapitalwertmethode, der Erwartungswertanalyse sowie der Sensitivitätsanalyse.
Die Renditeanalyse dient der Bestimmung der Verzinsung des in die Immobilie investierten Kapitals.
Die Kapitalwertmethode ist ein verallgemeinertes Ertragswertmodell unter Aufhebung der Prämisse der Inflationsneutralität.
Die Erwartungswertanalyse wird zur Erhöhung der Prognosesicherheit eingesetzt.
Die Sensivitätsanalyse ist das wichtigste Instrument zur fundierten Verkehrswertbegründung und dient zur Vorbeugung von obergutachtlichen Streits.
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Die Wohn- und Nutzfläche ist in der Grundstückswertermittlung eine wichtige Grundlage für Miet- und Verkehrswertgutachten. Gerade die im Ertragswertverfahren anzusetzende Miete wird durch Multiplikation der ortsüblichen m²-Miete mit der entsprechenden Wohn- oder Nutzfläche ermittelt. Somit ist nicht nur dem Ansatz der m²-Miete sondern auch der Ermittlung der richtigen Wohn- bzw. Nutzfläche eine große Bedeutung beizumessen, denn die Fläche wirkt sich direkt auf den Verkehrswert und Mietertrag aus.
Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter stellt die korrekte Wohn- und Nutzfläche eine verlässliche Basis für die vereinbarte Miete dar.
Zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche werden folgende Vorschriften angewendet.
Die DIN 277 ist für die Wohn- und Nutzflächenberechnung nur bedingt geeignet, denn in ihr sind keine Wohnflächenabstufungen enthalten, wie sie von der Rechtsprechung mittlerweile gefordert werden. Durch Wohnflächenabstufungen können z.B. Balkon, Terrassen und Flächen und Dachschrägen mit einem geringeren Ansatz in der Flächenberechnung berücksichtigt werden.
Die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 gilt verbindlich für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau. Sie ist aber auch für die übrige Wohnflächenermittlung anwendbar. Dabei ist immer je nach Lage des Einzelfalls zu entscheiden, welche Fläche mit welcher Gewichtung in die Wohnflächenberechnung einfließt. So muss z.B. einem an der ruhigen Südseite gelegenen Balkon bei der Flächenberechnung eine höheres Gewicht beigemessen werden als einem zu einer belebten Straße hin gelegenen Balkon gleicher Größe.
